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律师姓名:陈鸿星

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办案心得

新房渗水只得低价出租 房主向楼上邻居索赔

2018-08-30

新房渗水只得低价出租 房主向楼上邻居索赔

楼上住户漏水殃及楼下、邻居占用公共通道影响自家进出、隔壁住户安装的空调外机正对着自家卧室吹……近年来,一些看似琐碎的房屋相邻权问题引发的纠纷,已经导致不少邻里关系陷入僵局,甚至只得对簿公堂。如何判断邻居的行为是否构成侵权?如何有效处理这类邻里纠纷呢?就此,陈鸿星律师精选了以往办过的一些典型案例,希望能对大家有所启示。

案例一:新买的房子渗水 只得低价出租

女房主向前任房主和楼上邻居索赔

2008年,阿静向阿牛(均为化名)购买了位于鼓楼区金冠花园的一套房子。入住后不久,她就发现这套房子存在严重的漏水、霉斑等问题。她找了很多维修师傅上门检修,但都无法解决漏水问题。她怀疑,漏水主要系楼上住户阿发(化名)房屋内的管道开裂造成的。为此,她多次与阿发交涉,要求他检查屋内管网并进行修缮,但都没有结果。

无奈之下,阿静只得搬出这套房子,将房子以很低的价格出租给他人。

去年,她将阿牛和阿发一起告上法庭,要求他们连带支付她因房屋漏水花去的维修费用及低价租房带来的损失共7万多元。

一审主审法官到现场查看情况,发现阿静的这套房子确实因渗水导致主卧室的窗套腐烂,墙面漆部分脱落,客厅天棚渗水,装饰板墙面渗水发霉,书房柜体腐烂,书房天棚漆脱落。

法院委托的专业评估机构对诉争房屋的受损情况进行评估。估价结果为:该房的修复费用按市场价值评估额为2万多元。由于阿静未提供装饰工程水电分布图(为隐蔽工程,现场勘查无法取得相关数据),该次估价对线路损失部分未进行价格测算。

一审法院经审理认为,阿静和阿发作为相邻方应正确处理相邻关系。阿静房屋内的天棚曾出现渗水现象,该渗水应是楼上阿发房屋所致。虽然阿发主观上并无过错,但仍应对阿静室内因渗水出现的装修损坏承担一定的责任。阿牛曾长期使用居住该房屋,其售房时未如实告知对方该房屋装修装饰有发生损坏的情况,也有一定的责任。诉争房经评估的修复费用为2万多元,阿牛和阿发应各承担50%

一审宣判后,阿发和阿静都不服,均提起上诉。

阿静提出:由于诉争房漏水、发霉、有异味,阿发又长期拒不配合修复,造成她无法居住,只得以远低于正常市场价的价格对外出租,这部分租金损失应由阿发赔。另外,整套单元房电路系统都已受损荒废,需要重新布线,这部分的材料费和工钱也要由阿牛和阿发支付。

阿发反驳称:他所住房屋的水管没有漏水,不可能导致楼下单元房的装修受损。阿静也无法举证证明他家的水管有漏水。阿静房屋的装修装饰损坏系因楼房自身设计缺陷、施工质量问题或者公共雨水管、污水管损坏漏水导致,阿发对此无过错,不应承担赔偿责任。

福州市中院经终审审理认为,虽然阿发的房屋在阿静的楼上,但没有证据证明阿静房屋霉变、腐烂是由阿发房屋漏水所致,因而他不应承担赔偿责任。

阿牛将诉争房屋出售给阿静时,没有充分告知该房屋存在的瑕疵,也未积极配合对方查找渗水原因,存在明显过错。因此,阿牛应赔偿阿静的房屋修复损失2万多元。至于阿静提出的租金损失问题,因其未提供充分的证据予以证明,所以法院对此不予支持。

据此,该院改判由阿牛向阿静支付房屋修复费2万多元。

案例二 学校大树太繁茂影响相邻民房

法院判令校方定期修剪

张先生在鼓楼区南街街道有座三层砖木结构的老房子。与其一墙之隔的就是福建幼儿师范高等专科学校。虽是邻居,但两家的关系一直不太好。

去年下半年,张先生将校方告上法庭。他诉称:福建幼儿师范高等专科学校自1954年建校开始,就对他的住房形成三面包围之势。校方为扩张其校园,一直想让他迁走。学校自2000年开始搞基建,运建材的大车故意靠近他的住房行驶,使他的房屋剧烈震动。在长达12年的基建期内,他家的水泥屋面逐渐产生裂缝,雨天漏水。学校还在他的房屋旁种树,任树枝靠屋檐生长,每逢刮风时,树枝扫动屋檐瓦片,导致屋面损坏。受此影响,他的房屋长期租不出去,损失惨重。因此,他要求学校修复他的受损房屋,并保证学校所种树木的树枝高度不超过他的屋面,并赔偿他的损失5万元。

法庭上,福建幼儿师范高等专科学校辩称:张先生的屋面开裂完全是其违章搭盖所致。他靠墙的房屋原本是一层的平房,经过他一再搭盖现在已是三层楼。城管部门曾两次对其违章建筑物进行强制拆除。他自行搭盖必将破坏原建筑物的承载力,再加上附近地质为软土地基,发生不均匀沉降而导致屋面开裂是必然的。

学校方面称,学校附属第二幼儿园工程开建时,为了便于基建车辆通行,学校专门另开设了一条基建通道,该通道远离张先生的房屋,不会影响他的房屋安全。学校的逸夫楼、学生公寓等其他项目从基建开始到竣工,张先生从未向校方提出过屋面开裂的问题。

另外,学校的树木长在先,张先生的房子搭盖在后,而且学校为避免影响邻居的房屋,对这棵树做了多次修剪。因此,张先生指责校方任该树生长影响屋顶瓦片,也是不符合事实的。

鼓楼区法院经审理认为,张先生主张福建幼儿师范高等专科学校长期基建造成其房屋屋面开裂,但未提交有效证据证明。学校的建设工程于1999年起施工,至20125月完工,张先生未向法院举证在此期间他曾就屋面开裂问题向校方主张过权利,本案中也不申请进行鉴定。因此,他主张屋面开裂是学校施工造成,没有依据。他要求校方修复,法院不予支持。

该院同时认为,校园内的大树与张先生房屋东面毗邻,大树枝叶过茂盛确会与张先生三楼房屋瓦面有部分接触。学校作为大树的所有人,有义务定期及时进行修剪以维持不影响相邻房屋的状态。目前并不确定张先生房屋三楼瓦片的损坏与大树的存在有必然的因果关系,因此他要求学校修复瓦片,法院也不予支持。

该院最终判令校方应将张先生楼房东面校园内的大树自行修剪,并保证定期修剪维持不碰触他三楼房屋瓦面的状态,同时驳回张先生的其他诉请。

邻居诉请恢复原状获法院支持。

案例三:入户门“内开改外开”引纠纷

陈先生住在长乐皇庭美域小区的一套单元房里,张先生住在他家隔壁。20147月,张先生在装修自己的单元房时,将原向内开启的入户门拆除,安装了向外开启的入户门。

陈先生需经过张先生家门口的过道才能进出自家。他觉得张先生改装的门在开关过程中严重影响了他和家人的进出,存在严重的安全隐患。为此,他多次同对方交涉,均没有结果。

无奈之下,陈先生只得诉诸法律,要求张先生将入户门由向外开启改为向内开启,同时赔偿他为处理此事支出的误工费、交通费损失共3万多元。

长乐市法院经审理认为,不动产相邻各方,应当按照方便生活、团结互助、公平、合理的原则,处理彼此的相邻关系。张先生在装修自家单元房过程中将原向内开启的入户门拆除,安装了向外开启的入户门。该房门向外开启将影响陈先生及其家人的行走安全,存在安全隐患,因此应限期将诉争入户门改为向内开启。至于陈先生主张的误工费、交通费,因其未提供证据证明,法院不予支持。

律师说法:解决相邻权纠纷要多换位思考

福建理争律师事务所资深律师陈鸿星解释说:相邻权是指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说,在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间,任何一方为了合理行使其所有权或使用权,享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。

侵害相邻权直接引发相邻纠纷,其侵权行为主要分为两类:一是房屋相邻用户的直接侵权;二是房屋建设规划、环保等行政许可部门因不当的规划许可产生的间接侵权。

如何判定邻里之间构成侵权?

首先,判定妨害是否存在。在不少地方性法规、行政规章中,都有关于诸如建筑物间距、户外设施的安装、住宅光照时间等方面的具体规定。在处理有关通风、采光、日照等相邻关系案件时,是否符合这些地方性法规、规章规定的标准,成为判定妨害是否存在的重要依据。同时,还要对比历史与现状。

其次,邻里之间是否已经尽到容忍义务。相邻关系的不动产权利人在利用不动产过程中,相互给对方造成一些影响是难免的,因此权利人之间存在一种容忍义务。如造成的影响在容忍义务的范围内,则不构成侵权。是否尽到容忍义务可从场合、次序、个体等各因素分析。

陈律师特别提醒市民:调解是解决此类纠纷最好的方法,因为诉讼易导致双方矛盾激化,伤和气。当事人可以请所属居委会、街道、人民调解员、物业公司等参与调解。如果实在调解不成,最后再寻求通过诉讼的方式解决纠纷。解决此类纠纷的根本,还是在于双方当事人的自律。双方可以尝试换位思考,互相理解,只有这样才能搞好相邻关系。

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